Dotazy

Máme dotaz ohledně prodeje pozemků fyzickým osobám. V majetku města (v hlavní činnosti, kde nejsme plátci DPH) máme vedeny pozemky ostatní plocha sportoviště a ostatní plocha komunikace, ale výše uvedené pozemky budou prodány jako stavební parcely. Chtěli bychom se zeptat, jak to bude s DPH, zda-li se bude těchto pozemků vůbec týkat a přes jakou činnost vlastmě prodej účtovat (hlavní a nebo hospodářskou, kde plátci DPH jsme) ? Pořizovací hodnota pozemků vedená v účetnictví a v majetku, bude hodně pod navrženou kupní cenou (více než 260tis. Kč), takže se bude muset přeceňovat RH ? Předem velice děkujeme za odpověď a jednotlivé postupy účtování.

Takto - prvotně bych neměl říkat, že se DPH týká jen hospodářské činnosti - mohu mít i aktivity v činnosti hlavní, které mají charakter činností podléhajících DPH (byť třeba osvobozeným).

Abychom se mohli bavit o tom, že prodej pozemků nebude DPH vůbec podléhat (aniž bych ještě hodnotil dopady §56), tak bych raději pracoval s tím, že se prodej koná prokazatelně ve vazbě na výkon veřejné správy (třeba vypořádávání pozemků ve vazbě na budování pozemních komunikací ...) - může to být sporné, nicméně já bych se k tomu stavěl tímto způsobem. Předpokládám, že pro tyto pozemky by to neplatilo.

Potom řeším případné dopady §56 - tedy nastoupilo by klasicky rozhodování, zda ten pozemek je zastavěný nebo nezastavěný. Pokud nezastavěný, zda je tam stavební  povolení (pro pravidla roku 2015). Pokud zastavěný - zda je tam novostavba ...

To je asi již dostatečně popsáno.

Jinak prodej se může uskutečnit dle mého názoru v činnosti hlavní - není ho asi nutné směřovat do hospodářské činnosti (a ani to nemá nějaký smysl) - byť by podle konkrétních podmínek prodej DPH podléhal. ZN

Přecenění pozemku na RH k datu záměru prodeje - zápisem 031/407 ve výši rozdílu mezi prodejní cenou a cenou vedenou v účetnictví. Pak zápis 036/031 ve výši výsledné RH. Při prodeji 311/647 a případně 343 a vyřazení majetku 554/036 a 407/664. Obojí k datu podání návrhu na vklad. IS

Prosím o radu ohledně DPH při prodeji pozemku. ZM schválilo prodej pozemku a toto znění kupní smlouvy : ...sjednaná kupní cena celkem (např.) 1,3mil. Kč .... za účelem výstavby parkoviště, odstavné a skladovací plochy .... Kupující bere na vědomí, že na předmětu převodu anebo na sousedících nemovitostech se nacházejí a mohou se nacházet podzemní nebo nadzemní inženýrské sítě (zejm. vedení elektřiny, plynu, vody, kanalizací) a z toho plynoucí věcná břemena a omezení ze zákona (např. ochranná pásma).... Kupující je povinen respektovat při výstavbě vyjádření příslušných orgánů... Všechny náklady spojené s převodem nemovitosti, zejm. poplatek za vklad kupní smlouvy do KN a odměnu za sepis kupní smlouvy hradí kupující. Smluvní strany se dohodly, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, je strana kupující... Jsme měsíční plátci DPH. Podpis smlouvy byl nyní v listopadu, jakož i zaplacení kupní ceny. Podle nás tento prodej podléhá 21% DPH - není splněno osvobození podle §56, odst.(2), písm. a). Je to tak správně ? - jelikož DPH je z kupní ceny cca 276tis., chceme mít jistotu, abychom na FÚ zbytečně neodvedli tak velkou částku... Děkuji

Já tady mám několik poznámek - ty informace, které byly poskytnuty, nejsou úplně dostatečné k tomu rozhodnutí, zda je to s DPH nebo osvobozeno od daně.

Zkusím nějak zrekapitulovat:

- prvotně je zásadní, zda k předání dojde ještě v roce 2015 nebo až ve 2016. Pokud ve 2015, tak by se mělo postupovat podle stávajících pravidel zákona (zatím budu předpokládat, že předání je ve 2015).

- v roce 2015 platí následující pravidla, za jakých okolností pozemek zdanit:

a) VAR 1 - jedná se o pozemek, na kterém není umístěna stavba  a existuje k datu předání již pravomocné stavební povolení, že se tam stavba umístí. Přitom ve světle informace GFŘ z léta 2015 případná existence staveb, které nejsou "jakoby hlavní" nebo "určující pro transakci", tak se na ně v tomto kontextu nehledí. Já bych si tipnul, že ty potenciální sítě, o kterých je hovořeno (připouští se možná existence) asi budou případně těmi "vedlejšími stavbami".

b) VAR 2 - připustíme, že na pozemku je stavba (třeba i v podobě nějaké sítě), která je určující pro daný pozemek - potom by se teoreticky vycházelo z povahy té stavby - zda je v současnosti déle než 3 roky od její kolaudace nebo není. Protože ale pokud správně chápu, se ani pořádně neví, zda tam ty sítě jsou, tak bych si tipnul, že případný časový test dávno uplynul.

Tedy v podmínkách roku 2015 bych si tipnul, že je mnohem pravděpodobnější, že nenastaly podmínky pro zdanění - odhaduji, že jsme ve variantě A a že k datu předání asi ještě nebude stavební povolení na vybudování stavby (respektive obvykle to tak bývá). To, že ve smlouvě je vymezen účel, z toho ještě stavební pozemek pro DPH  nedělá.

Pokud by byl převod až ve 2016, tak by ta situace mohla být složitější - nad rámec výše uvedeného by se mohlo jednat o nezastavěný pozemek, kdy:

a) byl již učiněn správní úkon směřující k umístění stavby (zde třeba parkoviště) na daném pozemku - samozřejmě nevím, zda se něco takového stalo ...

b)  mohly se již začít provádět v okolí pozemku (případně i na tom pozemku samém) nějaké přípravné stavební práce s cílem umístění stavby.

To jsou v tomto případě dodatečné situace v porovnání s 2015, které by mohly vést k povinnosti zdanit. ZN

Město uzavřelo v roce 2014 s firmou D-energy s.r.o. Rychnov nad Kněžnou smlouvu o poskytování energetických služeb se zaručeným výsledkem na dobu 10 let .Město je vlastníkem budov - Gymnázium a Nemocnice, s nimiž byly uzavřeny smlouvy, kde veškeré náklady na energii hradí uživatel. Jedná se mi o to, zda mám tyto náklady fakturovat s DPH, když jsme si neuplatnili DPH na vstupu.

Pokud správně chápu - hradíte dané služby fakticky za dané subjekty )respektive je to ke službám, které odpovídají). Rozhodli jste se udělat to v režimu "přeúčtování" - tedy neuplatnit si odpočet DPH na vstupu a následně ani neodvádět DPH na výstupu. Ve vazbě, jak §36 odst 11 vykládá finanční správa, jeví se mi to v pořádku - tedy klidně neúčtovat DPH na výstupu (předpokládám, že přeúčtováváte přesně tu částku, kterou máte na vstupu, nic k tomu nepřidáváte).ZN

Chtěli bychom se zeptat na možnosti odpočtů DPH u provozu kompostárny. Město vlastní kompostárnu pořízenou z dotací- pořízeno bez odpočtu DPH. Vzhledem k tomu, že již skončila lhůta, kdy se nesmělo dosahovat ziskovosti, tak se začaly jednak vybírat poplatky od okolních obcí a podnikatelských subjektů za uložení a zpracování bioodpadu a zároveň se začal prodávat i výsledný produkt –kompost případným zájemcům z řad občanů a ostatních subjektů. Zpracování a obsluhu kompostárny pro město zajišťují Technické služby – standardně vystavovány faktury včetně DPH. Z přijatých faktur bychom rádi nárokovali nějaký poměrný odpočet DPH. Narazili jsme ale na otázku, jak poměrový koeficient spočítat – zda z objemu na vstupu nebo na výstupu: a)Tuny na vstupu – svezený bioodpad z městských pozemků+od občanů (v režimu není předmět daně) vůči bioodpadu od obcí a podnikatelů (fakturováno s DPH). b) Nebo tuny na výstupu – rozvoz kompostu na městské pozemky (není předmětem daně) vůči prodanému kompostu občanům a dalším subjektům (fakturováno s DPH). c) Nebo nějaká kombinace? Pak je otázka i u nově nakupovaných investic na kompostárnu – zda využít k odpočtu i zde vypočtený poměrový koeficient. U investic máme ale otazník -co by se stalo s odpočtem, pokud se zastupitelé (uvažují na příští rok) kompostárnu Technickým službám pronajmout (příjmy za bioodpad a kompost by tedy již byly výnosem TS). Vzhledem k tomu, že je to ztrátová činnost, tak nájemné by bylo nejspíš stanoveno na velmi nízké úrovni (možná i 1,- Kč). Pak by se případné odpočty z investic asi musely vrátit (test 10 let u DHM). Na výstupu bychom při pronájmu nemovitostí a movitých věcí měli pouze nájem 1,- Kč.

K tomu prvnímu dotazu:

- nikde není definováno, jak by poměr měl vypadat - pokud chcete jít na měrné jednotky (což by mělo být relativně nejpřesnější), co takhle zkusit variantu váženého průměru poměru tun na vstupu a tun na výstupu, přičemž váhou by byla cena za tunu přijatou a cena za tunu kompostu prodanou. Mám takový dojem, že nic přesnějšího asi nelze vymyslet.

- ano i v případě investic by se tento poměr využíval s tím, že by podléhal případnému následnému vypořádání (movitosti 5 let, nemovitosti 10 let - to platí i pro TZ těchto věcí)

- pokud by se následně zvolilo nájemné ve výši 1 Kč, tak já osobně bych si nedovolil považovat o za nájem, který bude argumentem, že to máme ke zdaňované činnosti a je tudíž plný nárok na odpočet DPH. Spíše bych to vnímal jako faktickou zápůjčku, která by vedla k tomu, že věci nejsou používány k ekonomické činnosti  - no a vyšlo by mi z toho, že by se asi měla vypořádat část dříve uplatněného odpočtu daně. Tedy asi by byla potom efektivnější úvaha, zda by nešlo nastavit to, že investice (TZ) si budou hradit Technické služby (vy je k tomu třeba kapitálově dovybavíte.. - třeba příplatkem k vlastnímu kapitálu ...) ZN 

Obec v roce 2013 uzavřela smlouvu s neplátcem DPH na nebytový prostor. Nájemné bylo stanoveno roční, splatné vždy k 30. 11. daného roku. Ve smlouvě je uvedeno, že pokud se nájemce stane plátcem DPH, bude hradit nájem + DPH. Nájemce je plátcem od letošního září. Moje otázka zní: Máme po nájemci letos požadovat DPH z celého ročního nájemného, nebo jen z poměrné části?

Vyšel bych z toho, že je "nastaveno DUZP" na listopad a budete tedy účtovat celé nájemné s DPH (musíte vystavit daňový doklad) - tedy žádné rozpočítávání na období, ale dát to s daní. ZN 

Mám dotaz ohledně prodej osobního automobilu po městské policii, který byl pořízen v roce 2010 a byl výhradně používán městskou policií k jejich činnosti. Při vstupu nebylo uplatněno DPH. Toto se týká i prodeje jejich služebních zbraní. Oboje chceme prodat. Můžeme automobil i zbraně prodat za ceny bez DPH a DPH vůbec nevyčíslovat, i přesto, že jsme jak o město plátce DPH, když jsme je nevyužívali na ekonomickou činnost a na vstupu jsme si DPH neuplatňovali?

V tomto případě plně souhlasím s tím, že při prodeji věci z "neekonomické činnosti" (ty věci nebyly jinak používány) se jedná o dodání nepodléhající DPH.  Tedy vystavit faktury mimo DPH (DPH vůbec nevyčislovat).ZN

Jsme plátci DPH, v únoru r. 2015 město pronajalo nebytové prostory (restauraci) plátci DPH, zároveň sjednalo dle zák. č. 235/2004 Sb., § 56a (3) uplatňování daně. Tyto nebytové prostory město v únoru r.2015 opravilo (nejednalo se o technické zhodnocení) a z faktur za opravy uplatnilo odečet DPH u FÚ. Tento nájemce však v září r. 2015 vypověděl smlouvu. Od října 2015 se nenašel nájemce nový, ale je vypsaný záměr pronájmu. Prosím o radu jak máme postupovat v případě, že další nájemce nebude plátcem DPH nebo se další nájemce nenajde např. po celý rok 2016 . Bude město muset uplatněnou DPH z oprav vrátit FÚ?

Nevidím jakýkoliv problém v tom, že by se měl vracet odpočet DPH. Pokud se jedná skutečně o opravy, je pro mne rozhodující, že v okamžiku jejich provádění to bylo používáno ke zdaňované ekonomické činnosti a odpočet DPH vám dle mého názoru zůstane. Nevadí mi ani to, že nyní je smlouva ukončena a prostory jsou prázdné (to by nevadilo ani v případě TZ). ZN 

Obec uzavřela s E.ON kupní smlouvu na prodej pozemku z důvodu výměny staré trafostanice, zpřístupnění pozemku. Pozemek je určený jako ostatní plocha - ostatní komunikace, který tvoří nezpevněnou krajnici a nachází se na něm RIS spol.E.ON. Předpokládané využití pozemku je možno zařadit do kategorie komerčního využití a při způsobu jeho ocenění je pak k tomu takto přistupováno - uvedeno ve znal.pos. Prosím o informaci, zda podléhá DPH.

Pokud dobře chápu - na pozemku je stavba (já se sebekriticky přiznám, že nevím co je RIS) - přitom ta stavba asi nebude moc brána jako nějaká vedlejší nevýznamná. Tedy pozemek by byl zastavěný a v ten moment bych měl daňový režim řešit podle stáří stavby. Pokud je stavba stará (zatím starší než 3 roky) - mohu osvobodit od DPH. Nicméně zároveň mám právo v tomto případě rozhodnout se pro prodej s DPH - což zrovna v tomto případě by nemusel být problém, neboť druhá strana je plátcem a určitě by si zase uplatnila odpočet (viz současný §56 odst. 4). ZN 

Jsme plátci DPH, V rámci vedlejší HČ provozujeme vodovody a kanalizace. V hlavní činnosti spravujeme Fond obnovy. Z prostředků FO budeme obnovovat úpravnu vody - zhodnotíme majetek. Lze, prosím, u obnovy majetku (pol. 6121) uplatnit režim přenesené daňové povinnosti dle § 92e Zákona o DPH. Jeden z dodavatelů nám zaslal zálohovou fa s upozorněním, že bude uplatněn režim přenesení DPH? Děkuji

Z hlediska DPH neřešíme, zda je to obnova majetku - tam nás zajímá, zda je to stavební práce vymezená v CZ-CPA 41-43 na majetku používaném k ekonomické činnosti. Pokud se stavebně bude rekonstruovat úpravna vody (a úpravna je používána k ekonomické činnosti), tak předpokládám, že by to mělo být v režimu PDP. ZN

Obec má zasíťované parcely, které bude prodávat. Nevíme, jak je to s platbou DPH za tyto pozemky v roce 2016. Obec prodává ornou půdu, teprve prodejem vznikají stavební parcely. Nejsme plátci DPH. Kdo zaplatí DPH za prodané pozemky? Obec nebo kupující?

Tato otázka má v sobě dva aspekty.

a) jste neplátci DPH - tedy pokud budete prodávat pozemky, tak dokud nebudete plátci DPH, tak samozřejmě z prodeje těchto pozemků daň neodvede nikdo. Také prodej těchto pozemků by vás neměl dostat do plátcovství DPH, neboť do obratu se nezapočítává úplata za prodej dlouhodobého majetku. Tedy pokud se ptáte, kdo odvede daň - zda kupující nebo prodávající - prostě nikdo.

b) pokud byste byli plátci DPH - tak nemůžete směšovat pojem stavební pozemek z pohledu třeba katastrálních předpisů a z pohledu DPH. DPH má svou vlastní charakteristiku stavebního pozemku (a od 2016 se tato charakteristika dosti rozšiřuje) - tedy klidně je to vedeno jako orná půda, nicméně nastaly takové skutečnosti, které to z pohledu DPH již mění na "stavební pozemek" ZN

Obec schválila prodej pozemku (KN-ostatní plocha). Na pozemku je 50 let stará asfaltová zpevněná plocha (KN-způsob využití-silnice). Nový majitel chce na pozemku vybudovat parkoviště. Jak je to s DPH v roce 2015 a jak by to bylo s DPH v roce 2016? Nějak se v tom motám.

Já si v tomto případě myslím, že by to bylo v režimu osvobozeno a to jak v roce 2015, tak i v roce 2016. Podle Vašeho popisu se domnívám, že se musíme bavit o zastavěném pozemku (stavba staré komunikace bude asi významná z hlediska využití pozemku - tedy i optikou informace GFŘ z léta 2015 bych to viděl na "zastavěný pozemek"). Nyní budeme testovat, zda již proběhl časový test - pokud uvádíte, že ta komunikace je tam již 50 let - tak bezesporu ano a vychází mi z toho osvobození (jak pro rok 2015, tak i 2016). Tady se určitě nemusíme bavit o nějaké otázce "testování od podstatné změny", kterou zavádí od roku 2016 (vyrozuměl jsem, že v poslední době tady žádný zásadní technický zásah do komunikace nebyl) ZN

Budeme prodávat pozemek st. 548 a další pozemky (zahrada). V roce 2015 je podepsána kupní smlouva. Kupující bude za pozemky platit ve 4 splátkách, z nichž 2 splátky budou v roce 2015 a zbytek v roce 2016. Na p. č. st. 548 je budova, která je ovšem postavená načerno. Všechny prodávané pozemky jsou připlocené k domu. V současné době kupující užívá městské pozemky bez právního důvodu. Kupující si sám zlegalizuje stavbu a návrh na vklad kupní smlouvy a návrh na zápis budovy na p. č. st.548 bude podán na KÚ až v roce 2016, kdy bude doplacena celá kupní cena. Potřebovala bych poradit, jak to bude s DPH. Jestli už mám odvádět DPH v roce 2015 z těch dvou splátek (záloh), když vlastně na pozemku žádná stavba (oficiálně) nestojí a ještě pro rok 2015 se odvádět nemusí. Nebo se na to mám dívat tak, že vím co bude a odvést už letos (2 splátky) a zbytek v roce 2016 (2 splátky). Nebo poslední možnost, že odvedu celé až po návrhu na KÚ v roce 2016.

Ing. Nejezchleb:

Není mi ten případ asi úplně jasný - zejména důvod, proč myslíte, že by mělo v roce 2016 dojít ke zdanění (respektive z jakého důvodu by zde měla být změna v porovnání s rokem 2015). 

Pokud zrekapituluji - máme pozemek, na kterém stojí dům (zkoušel jsem jej podle Vašich údajů parcely hledat v katastru nemovitostí a pokud je to ten na náměstí, tak tam ten objekt stojí asi již hodně dlouho). Tedy z pohledu DPH je zastavěný. Aby prodej byl zatížen daní, muselo by se jednat o "novostavbu" (tedy nyní ještě zjednodušeně v testovací lhůtě 3 roky). Pokud to charakteristiku novostavby nesplňuje, tak daný převod by byl v roce 2015 a 2016 osvobozen od daně.

V zásadě jediným rozdílem mezi lety 2015 a 2016 je to, že od roku 2016 má být test pro novostavbu také od "podstatné změny" - jen jaksi do zákona zapomněli napsat, co to podstatná změna je - toto nyní dotazujeme na GFŘ - ale stále odpověď nemáme - tedy to by mohl být jediný rozdíl mezi pohledem roku 2015 a 2016 (tedy pokud víte, že na domě probíhala nějaká rozsáhlá rekonstrukce).

Takže pokud by popis zde uvedený nestačil, prosím ještě o odeslání upřesnění - z jakého důvodu se domníváte, že by v roce 2016 mělo dojít případně ke zdanění daného prodeje ... - no a potom to zkusíme nějak dořešit.

Dobrý den ,prosím o radu, jestli se do obratu počítají příjmy od EKO-KOMU(odměna za třídění odpadu).

Komunální odpad včetně jeho třídění je v režimu veřejné správy, takže ani odměna za třídění není zdanitelné plnění a nevstupuje do sledování obratu k registraci DPH. V tomto smyslu se vyjádřilo i MFČR (odpověď MFČR je k dispozici například na stránkách SMO) - odkaz najdete zde.

http://www.smocr.cz/cinnost/financovani-obci/vyuziti-trideneho-odpadu-dph-nepodleha.aspx

Dobrý den. Dovoluji si Vás poprosit o odpověď ohledně prodeje nemovitosti (budova + pozemek pouze pod stavbou) a případného účtování DPH. Obec je plátce, bude prodávat plátci daně. Mám pochybnosti zda účtovat DPH. Jedná se o budovu, včetně zastavěného pozemku. Budova je cca 150 let stará, bez dokumentů. Pokud kdy byla opravována, nárok na odpočet nebyl uplatněn. Budova se nyní nachází na pozemku (stejném parcelním čísle), kde je mimo jiné parkoviště a právě probíhají úpravy parkoviště na základě souhlasu s ohlášenou rekonstrukcí a další práce na základě územního řízení . Tyto práce se netýkají předmětné budovy - zde není nic opravováno . Z důvodu prodeje bude pozemek pod budovou a budova zaměřena a oddělena geometrickým plánem , takže bude mít samostatné parcelní číslo. Pokud by bylo nutné k prodejní ceně účtovat DPH, musí být ve smlouvě o prodeji nemovitosti uvedeno, že kupní cena je sjednaná včetně DPH. Základem ceny kupní je cena dle znaleckého posudku + náklady na realizaci prodeje.

V tomto případě splňujete podle popisu podmínky pro osvobození prodeje od DPH (dle všeho jak v roce 2015, tak i v roce 2016). Pokud budete chtít - můžete se rozhodnout, že i u tohoto prodeje byste aplikovali DPH, ale podle Vašeho popisu (nemáte tam nějaké TZ, na kterém byste odpočítávali DPH...) je to zbytečné. ZN 

Obec bude podávat žádost o dotaci podle výzvy č. 13, vydané Ministerstvem práce a sociálních věcí. Mělo by se jednat o pořádání příměstských táborů v době prázdnin, aby se podpořila zaměstnanost matek. Děti by za tábor nic neplatily, snad by hradily jen stravné. Jsme plátci DPH. Bude se jednat v tomto případě o osvobození od daně bez nároku na odpočet daně podle § 57? Nebo to bude nějak jinak?

Ano - dle mého názoru by se mělo aplikovat osvobození od DPH a to podle §57 odst. 1 písmeno g) zákona o DPH. To, že by se obec dala podřadit pod osobu lze dovodit z nejnovějšího koordinačního výboru KDP a GFŘ ze dne 16.9.2015 - 

odkaz najdete zde (jde o část od strany 26):

http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-prispevky-kv-kdp/Zapis_KV-KDP_2015-09-16.pdf

Konkrétně je zde v závěru uvedeno:

4. Závěr Organizací dětí a mládeže ve smyslu § 57 odst. 1 písm. g) zákona o DPH je subjekt, jenž byl založen, aby se věnoval dětem a mládeži, jejich zájmovým, mimoškolním či vzdělávacím aktivitám, případně aby je sdružoval za účelem sledování a podpory jejich zájmů. Nesmí systematicky sledovat zisk jako svůj cíl a jakýkoliv případný zisk nesmí být rozdělen, nýbrž určen k pokračování nebo zlepšení poskytovaných služeb. Formální znaky, např. název subjektu, jeho forma nebo členství v dětské či mládežnické asociaci, nejsou rozhodující.

Stanovisko GFŘ: Souhlas se závěrem předkladatele.