Dotazy

Prosím o kontrolu, udělala jsem opravné položky k dlužným poplatkům za komunální odpad 556/192 k 31.12.2015, v letošním roce uhradili někteří dlužníci celý dluh nebo část dluhu. Dluh je např. 600,- Kč, opr. polož k 31.12.2015 je 120,-Kč, při úhradě 600,-Kč účtuji 231 20 pol.1340/315 - 600,-Kč a 192/606 120,-Kč? Nevím jestli je to tak správně, já si myslím, že ano, ale... Ještě jeden dotaz, musím dělat opravné položky, když vím, že mi to zaplatí? Je to práce navíc. Asi musím...

To zaúčtování je správně, ale 192 MD/ 556 D ( ne 606 D) - to je rušení opravné položky - obrácený zápis a stav na 556 D je zcela v pořádku. Nesmíte snížit výnos z poplatku. V průběhu roku se OP dělat nemusí, ale k neuhrazeným pohledávkám k 31.12. bohužel musí, nedá se s tím nic dělat. (Je možné si dát do směrnice, že pro nevýznamnost se např. nedělají OP k pohledávkám např. do 2 tis. Kč, někdo to umí obhájit, ale kontroloři to nevidí rádi. Pokud byste o to měla zájem, tak najdete v odpovědích na dotazy s ! vysvětlení, proč je možné aplikovat, přes heslo např. "opravné"). 

V roce 2015 jsem prodali penzion a pozemky okolo, provozovali jsme v hospodářské činnosti. Teď si nejsem jistá, jestli zůstatková hodnota po dopočítaní odpisů, kterou jsem účtovala na 553 a 554 je uznatelným nákladem?

Podívejte - teoreticky by mohla být - ale moc v to nevěřím. Jde o to, že asi aplikujete účetní odpisy - ty jsou jiné než daňové - tedy striktně vzato bych měl být schopen určit a  dokázat, jaká je daňová zůstatková cena majetku (tedy prokázat, jaká byla vstupní hodnota - řešit i případné dotace, které snižují daňovou vstupní cenu majetku ..., co je již daňově odepsáno ...).

Pokud si nejste naprosto "jisti v kramflecích", tak bych doporučoval tu 553 a 554 dát jako nedaňovou - ale je to na Vás. ZN

V naší obci zajišťujeme svoz biodpadu, nádoby dodala svozová firma, takže o koupi či pronájmu nádob neúčtujeme, pouze o vyvážení. Protože jsme plátci DPH, na faktuře firma uvádí 15%, ale my odvádíme 21%. Je to tak v pořádku? Nešidíme se?

Trochu je mi záhadou, o jaké aktivitě se zde bavíme - zkusím zrekapitulovat:

- pokud se jedná o bioodpad od občanů, tak to je komunální odpad. Tedy firma správně účtuje 15%. Obec by ale ve vztahu k občanům měla vystupovat jako orgán veřejné správy - tedy z plateb za likvidaci komunálních odpadů od občanů by již nemělo být DPH odváděno. Nicméně je to likvidace komunálního odpadu a potom by tedy daná platba měla být zahrnuta v poplatku (případně ve stanovené úplatě za odpady ) -. ale nevím, jak to máte nastaveno.

- předpokládám, že na výše uvedenou variantu se neptáte - že se bavíme spíše o situaci, kdy tam máte podnikatele zapojené do systému likvidace odpadu - to již není komunálním odpadem a skutečně by mělo být účtováno v sazbě 21%. Nicméně pokud se týká fakturace od dodavatele - ten by potom správně měl fakturu za likvidaci rozdělovat na složku "komunální odpad" - v 15% a dále složku "odpad obdobný komunálnímu odpadu" - v 21%.

Takže shrnuji - pokud se bavíme o fakturaci osobám jiným než občanům, potom je sazba 21% správně.

Více k tomuto tématu najdete v dokumentech - manuál k DPH - část sazby daně.

Město bude prodávat svůj majetkový podíl v s.r.o. Tento podíl nyní evidujeme na účtu 062 (Maj. účasti v osobách s podstatným vlivem). Minulý týden zastupitelstvo města rozhodlo o uzavření smlouvy o převodu tohoto podílu na dalšího společníka této společnosti. Kupní cena je stanovena dle smlouvy o převodu na 57 mil. Město se rozhodlo, že všechny majetkové účasti v osobách s rozhodujícím a podstatným vlivem oceňuje ekvivalencí. Změny v ocenění se účtují prostřednictvím příslušných rozvahových účtů dle § 59 vyhlášky 410/2009 Sb. (SÚ 061, 062 a 407). Tedy i převáděný podíl byl oceněn ekvivalencí k 31.12.2015 a nyní jej evidujeme v hodnotě 55,5 mil. Ocenění ekvivalencí účtujeme od roku 2011 MD 062/ D 407 celkem 68,8 mil., jednou byla provedena oprava – účtovalo se MD 407/ D 062 29,1 mil. Saldo na účtu 407 pro tento podíl činí tedy -39,7 mil. Jak celý případ zaúčtovat? 1) Přecenění na reálnou hodnotu majetku určeného k prodeji – musím přecenit na reálnou hodnotu i finančním majetek oceněný ekvivalencí? Pokud ano, mohu použít kupní cenu 57 mil. jako reálnou hodnotu? 2) Vyřazení podílu z evidence majetku – MD 561 / D 062 v hodnotě 55,5 mil. – k jakému datu? K datu podpisu smlouvy nebo zápisu v obchodním rejstříku nebo jinému datu? 3) Předpis pohledávky na základě smlouvy o převodu – MD 311 (377?)/ D 661 v hodnotě 57 mil. – k datu podpisu smlouvy? 4) Příjem peněž na BÚ – MD 231 / D 311 (377?) Nejsem si hlavně jistá tím přeceněním na reálnou hodnotu majetku určeného k prodeji. Ve vyhlášce 410/2009 Sb. je uvedeno v § 64 odst.1: „S výjimkou aktiv uvedených v § 59 až 62 se změna reálné hodnoty u majetku určeného k prodeji vykazuje v položce rozvahy "C.I.6. Jiné oceňovací rozdíly" a k okamžiku jeho prodeje je tato změna zachycena výsledkově.“. Nevím, zda dané ustanovení mám chápat tak, že pokud přeceňuji ekvivalencí (§ 59), pak reálnou hodnotou při prodeji již nepřeceňuji?

Takže jsou 2 možné výklady: (nakonec se přikláním k Ing. Nejezchlebovi, bod 2 - tak asi lze číst tento bod přímo, ale nechtěla jsem ten jeden výklad zahodit, nevíme jaký byl záměr, myslím si, že by neměl být vyčten ani jeden výklad, ale bod 2 je účetně přehlednější). 

1. Podle §27, písm. h) se přeceňuje veškerý majetek určený k prodeji kromě zásob. Předchozí přecenění by na toto nemělo mít vliv. Celkově není problém s přeceněním, zaúčtujete 062/407 ve výši rozdílu současného ocenění a kupní ceny (nacenění na 57 mil.Kč, pozor dle náplně účtů 035 a 036 se finanční investice při prodeji na tyto účty nepřevádějí), a zrušení oceňovacího rozdílu zápisem 407/664 k datu prodeje. Pohledávka je vhodná 377. K vyřazení 407 by mělo dojít v celé vazbě na 062 ( 39,7 + 1,5? - prosím ověřte u hodnoty 39,7 máte minus, ale dle popisu to vypadá na zůstatek na 407 na D, tak proto součet) , celá 407 se pak zúčtuje 407/664 k datu vyřazení podílu (to však jisté není, protože to předpis neřeší, výsledkové zrušení oceňovacího rozdílu předpis řeší jen u majetku určeném k prodeji - viz část postupu dle bodu 2).

A pak 2. výklad  - doplnil Ing. Nejezchleb - doporučuji jej (je to dobře obhájené, je to jednoduší a menší vliv na VH ) : určitá nejasnost v zákoně o účetnictví. §27 odst. 6 Zákona o účetnictví uvádí:

Podíl, který představuje účast v ovládané osobě nebo v osobě pod podstatným vlivem, může být oceněn ekvivalencí (protihodnotou); použije-li účetní jednotka uvedený způsob ocenění, je povinna jej použít pro ocenění všech takových podílů.

 Teď mi jde o to, zda toto ustanovení fakticky nevylučuje použití reálné hodnoty u majetku určeného k prodeji - skoro si myslím, že je tady řečeno, že pokud mám třeba dva podíly A a B a rozhodl jsem se pro ekvivalenci, tak ocením A i B. Pokud A prodávám, tak nemohu jít na reálnou hodnotu, neboť bych nesplnil podmínku poslední věty §27 odst. 6 - měl bych totiž jeden podíl ekvivalencí a jeden reálnou hodnotou. Vím, že to možná takto nebylo myšleno, ale já mám skoro dojem, že pokud bych šel na reálnou hdnotu u A, tak bych u B musel zrušit ekvivalenci. 

Skoro mi z toho vypadává následující - nepřecenil bych na reálnou hodnotu, ale při prodeji bych normálně zrušil ocenění ekvivalencí - MD 407/Dal 062 a potom již jen normálně prodej - tedy na nějakých výnosech z přecenění na reálnou hodnotu bych neměl nic ...

Prosím, je to docela těžké, kdyby bylo něco nejasné nebo byste měla nějaké pochybnosti, jak správně uplatnit naši dvojakou odpověď, tak se ozvěte a napište na vás telefon. Iva Schn. 

V roce 2014 jsem fa 42350 za poradenství k dotaci dala na 518/231, v roce 2015 se fa počítala k dotaci z ROP, dle rady jsme fakturu znovu zaplatili ze zvláštního účtu a následně nám byla platba vrácena, toto jsem účtovala 042 / 231 a vratku 231/378 a teď nevím jak to dostat z účtu 378.zřejmě i předešlé účtování je špatně,jak teď udělat nápravu.

Teď by šlo opravit -518 MD/ 378 MD. 

Postup vlastně takto: 518/321 a 321/231 úhrada fa 

pak znovu 042/321 a 321/231 úhrada druhé fa 

a oprava -518 MD/ 231 MD , Vy jste zaúčtovala 231/378, tak proto oprava -518 MD( to je to, co chybí) a 378 MD k vyrovnání 378. 

Obec uvažuje o koupi nového auta. Staré auto bychom chtěli dát na protiúčet. Stačí v tomto případě rozhodnutí zastupitelstva, nebo se musí zveřejnit záměr prodeje?

U movitých věcí nemusíte zveřejňovat záměr prodeje, pro koupi a prodej auta stačí schválení radou, kde není rada, starostou. Nic jiného není potřeba vyvěšovat ani schvalovat, na protiúčet je možné auto koupit, mělo by se jednat o cenu obvyklou již z principu trhu. 

Naše výjezdová jednotka SDH by ráda měla dodávku, aby se hasiči mohli přemísťovat ve větším počtu třeba na soutěže. Obec by na toto vozidlo žádala o dotaci a sbor dobrovolných hasičů, z.s., by na auto chtěl přispět, aby všechny náklady s doplacením nenesla jen obec. Stejně jsou to skoro ti stejní lidé. Můj dotaz je, jestli může obec od spolku SDH přijmout třeba finanční dar na pořízení auta.

Obec klidně může přijmout dar na pořízení auta, skončí na 403 (bude se rozpouštět proti odpisům stejně jako dotace), dar stačí schválit radou, kde není rada, starostou. 

Naše obec se chystá na opravu hřbitovní zdi v prostředí kostela, který je prohlášen kulturní památkou. Hřbitovní zeď je vedena v majetku oddělena od kostela. Nejsem si jistá paragrafem, který mám v případě hřbitovní zdi použít - 3639 nebo 3326?

A co takhle 3632? To mi připadá odpovídající nejvíce, ale jinak - i oba Vaše návrhy jsou možné (Dotaz Vám vracím :o). 

Vzhledem k tomu, že budeme vracet Úřadu práce ČR nevyčerpaný státní příspěvek na výkon pěstounské péče z let 2013 – 2015, chtěla bych Vás požádat o pomoc při správném zařazení dle rozpočtové skladby: POLOŽKA: 5364 – vratky veřejným rozpočtům ústřední úrovně transferů poskytnutých v minulých rozpočtových obdobích ODPA: 6402 ÚZ: 13010 (tady si nejsem jistá, zda máme označit účelovým znakem).

Odpa a položka dobře. Ohledně UZ - zde byste museli mít jistotu, že příjmy z vratek také značí UP účelovým znakem, což si nemyslím. Jinak spíše neznačte - není to výdaj k dotaci, jen vratka, takto bychom měli s UZ výdaje k dotaci i jejich vratky, což by asi narušilo systém vzájemných vazeb. MF mi jednou odpovědělo, že chce značit nástrojem i zdrojem i vratky, ale je to již dlouho a nikdy se na tom všichni neshodli, k UZ bychom však měli značit opravdu jen výdaj ve vztahu k čerpání, má to podle mého větší logiku. 

Ráda bych se zeptala na základ daně pro DPPO v následujících případech: 1. Směnná smlouva – ceny ve smlouvě nebyly uvedeny, byla bez fin. vypořádání. Do účta jsme zavedly ceny nabytých pozemků RPC ve výší 23 653 Kč, vyřadily v cenách vedených v účtu za 131 000 Kč. Znalecký posudek nebyl udělán ani kvůli DPN, protože na pozemcích nebyly stavby, tudíž FÚ nepožaduje… Přiznání k dani z převodu u směnných smluv nám dělá právník. V loňském roce jsme nepřeceňovaly reálnou cenou – dle směrnice až od určíté výše.. Nechci uplatňovat žádné výdaje ve výši poř. Ceny pozemku… 2. Směnná smlouva – ceny ve smlouvě jsou uvedeny – ve výši 100 000 Kč příjem i převod, je bez doplatku a je udělán znalecký posudek, v němž je uvedeno, že naše přijaté pozemky mají hodnotu(náš nákup 150 000 Kč), vydané pozemky 120 000 Kč (náš prodej). Opět nechci uplatňovat žádné výdaje… Myslela jsem, že do základu daně dám částku, která se mi objeví na účtu 647(což je hodnota předaného pozemku), buď uvedená ve smlouvě, nebo oceněná dle RPC. Pak jsem ale narazila na info, že pokud je znalecký posudek, je naším nepeněžním příjmem hodnota nabytého pozemku(což je ovšem náš nákup) … Takže v tom mám opravdu zmatek 3. Smlouva o výpůjčce mezi městem a SMOJK (nebo Mikroregionem) na kompostéry. Smlouva je na 5 let s tím, že je v ní uvedena cena za ks ve výši 4199 Kč/ks, poté nám bezúplatně převedou. My jsme okamžitě uzavřeli smlouvu s občany na bezplatnou výpůjčku kompostéry opět s bezúplatným převodem po 5 letech. Plyne z takové smlouvy nějaký příjem ke zdanění???

Do základu daně ze smluv patří hodnota na 647, a tam by se měla objevit hodnota nabývaného pozemku - to je majetek, který jste získali za to, že jste pozemek vydali a ke zdanění by se měla dostat tato hodnota - tj. RPC např. dle znaleckého posudku pozemku, který jste nabyli (tj. ano, hodnota toho pozemku, co byl váš jakoby nákup). Ale tato hodnota se i předepisuje 311/647 a když bez doplatku, tak i stejná částka se zaúčtuje na  042/321 a kompenzace 321/311. U druhého pozemku by to mělo být dle ZP ve výši 150 tis. Kč. Takže by toto mělo být i na účtu 647. IS

Ing. Nejezchleb k výpůjčce: 

U té výpůjčky - byl bych také rád, pokud bych znal v tomto ohledu definitivní odpověď - když to budeme probírat, tak by asi situace byla následující:

a) stanovíme hodnotu nepeněžního prospěchu - v tomto případě by to musel být obvyklý nájem - třeba bych si imaginárně řekl, že odhaduji, že by to mělo vydržet 7 let a běžný nájem by byl ročně 600 Kč (to si vymýšlím - nevím, zda se to někde pronajímá, abych zjistil běžný nájem.. - jen ukazuji možný algoritmus).

b) pokud by jich bylo třeba 100 a bylo by to 600 Kč za jeden - tak by nepeněžní prospěch byl 60 tis. Kč a já bych to dále neřešil - do 100 tis. kč je to osvobozeno ...

c) pokud by jich bylo třeba 200 a nepeněžní prospěch by byl 120 tis. kč, tak se nemohu vymluvit na to výše uvedené. Potom musím řešit, zda nejsem schopen argumentovat, že je to na účel vymezený v §20 odst. 8 - pokud budete mít odvahu, tak byste mohli říci, že to jsou účely ekologické (vzhledem k tomu, že je to na separaci odpadu) - no a potom byste zase nedělali nic (nepřidaňovali ...) 

d) pokud si nedovolíte nebo nemůžete osvobodit ani podle b), ani podle c), potom máte nepeněžní prospěch přidanit - dáte na ř. 20 nebo 30. Upřímně řečeno - tím, že zdaňujete sami sobě, tak se nechci dohadovat a diskutovat, zda by mohly být naplněny důvody pro následné snížení daně (tady se bojím, že by to tak nedopadlo) a prostě to jen nechám přidaněno na ř. 20 nebo 30.

Ale za sebe říkám - v tomto případě bych si to zdůvodnil tou ekologií a nedělal bych nic.

Dobrý den, v roce 2015 dostala naše obec darem od fyzických osob- od jedné pozemek za 2.000 Kč a od druhé osoby vodovodní řad (pouze stavbu, kterou jsme zavedli do majetku) za 560.000 Kč. Dne 19.1.2016 odpovídáte někomu v dotaze, že darovaný pozemek má charakter kapitálového dovybavení a že se nemusí (dle pokynu D-22) v přiznání uvádět. Prosím, ptám se tedy:1) jestli i vodovodní řad za cenu 560.000 má charakter dovybavení a nemusím ho na řádek 30 DP uvádět ? 2) Pokud ho musím do DP dát, tak se mi změní (navýší) daň, oproti zaúčtování v předpisu (591/384) v závěru roku 2015. Prosím Vás proto o uvedení, jak toto opravím, jak předpis doúčtuji a jak zaúčtuji nově spočítanou vyšší daň.

Kapitálové dovybavení je definováno v pokynu GFŘ D-22 následujícím způsobem:

Pro účely aplikace těchto ustanovení při stanovení základu daně veřejně prospěšných poplatníků se kapitálovým dovybavením rozumí navýšení vlastních zdrojů (vlastního jmění) poplatníka zakladatelem nebo jinou osobou v průběhu existence poplatníka. Může se jednat také o zvýšení nadační jistiny nadačním darem podle §334 občanského zákoníku nebo obdobné trvalé navýšení vlastního jmění fundace, ústavu, obecně prospěšné společnosti nebo spolku v průběhu jejich existence.  

V případech, které popisujete, účtujete MD 031/Dal 401 a MD 021/Dal 401. Navyšujete tedy vlastní zdroje (účet 401) a zároveň jste veřejněprospěšný poplatník. Za těchto okolností tedy máte plné právo rozhodnout se aplikovat osvobození a tedy v přiznání nic na ř. 30 neuvádět. Daňová povinnost by se vám tak proti předběžnému propočtu nezměnila (z tohoto titulu). 

Obec uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí na prodej nemovitosti, stavební parcely a ostatní plochy v době, kdy nebyla plátcem DPH. Ve smlouvě je uvedeno, že se kupní smlouva uzavře po odkoupení pozemků od ÚZSVM. Pozemky jsme odkoupili letos, ale od roku 2014 jsme plátci DPH kvůli kanalizaci. Budeme odvádět DPH z prodeje stavební parcely? Z prodeje nemovitosti a ostatní plochy předpokládám že ne.

Z popisu, který uvádíte, asi nejsem schopen situaci posoudit - nemám k tomu dostatečné podklady. Zkusím tedy alespoň naznačit úvahy - respektive to, co byste měli zvažovat - buď Vám to bude stačit nebo se ozvěte e-mailem, ale pokud možno s konkrétní specifikací (nejlépe i čísla parcel a o jaké katastrální území se jedná, ať si to dáme do mapy ...).

Takže úvahy:

- smlouva o smlouvě budoucí je již z minulosti (ještě když jste byli neplátci) - nicméně asi nelze skutečně hovořit o tom, že by mohlo dojít k předání pozemků před rokem 2016, neboť jste nebyli vlastníci - tedy k předání a také ke zdanitelnému plnění došlo až za nových podmínek (roku 2016)

- mohlo ale dojít k zaplacení zálohy - třeba ve 2014... - pokud by to byla záloha na něco, co by v podmínkách roku 2014 bylo osvobozeno a převod by nastal až v roce 2016, kdy toto již by mělo být zdaněno, tak je stav takový, že DPH by bylo hrazeno pouze z doplatku - nevím, zda toto mohlo nastat a záloha byla inkasována - raději to ale popisuji

- pokud výše uvedená záležitost se zálohou neplatí, tak řešíme striktně stav roku 2016. Říkáte, že převádíte nemovitost, stavební parcelu a ostatní plochy - ono není až tak rozhodující, jak je to zapsáno v katastru, ale jaký je skutečný stav.

Tedy prvotně hovoříte o stavbě (asi nějaké budově či co to je) - potom řešíte, zda je to novostavba nebo ne - pokud je to převáděno ze státu, tak si tipuji, že je to stará stavba a tudíž osvobozena. Spolu s ní budou osvobozeny i převody pozemků, které tvoří funkční celek se stavbou - tedy určitě pozemek pod touto stavbou, ale případně i pozemky, které jsou nezbytné k užívání příslušné stavby (kde je přístup do nemovitosti, možná nějaký dvůr ...).

Potom tam mohou být nějaké pozemky, které již nelze prohlásit za funkční celek se stavbou - u nich potřebujeme tedy řešit (pokud jsou nezastavěné), zda splňují charakteristiku stavebního pozemku podle zákona o DPH či nikoliv (není rozhodující, co je zapsáno v katastru nemovitostí). Tedy pokud by ty pozemky byly zasaženy nějakým správním rozhodnutím směřujícím k umístění konkrétní stavby nebo již byly provedeny přípravené práce k tomu, aby se na nich stavělo ... - potom je to stavební pozemek s DPH. Pokud nikoliv - osvobozuji od DPH.

No a samozřejmě pokud je kupující plátcem DPH a měl by to ke klasické zdaňované činnosti, tak by pro vás mohlo být nejjednodušší dohodnout se s ním, že mu to prodáte v režimu DPH - aplikace přenesené daňové povinnosti.

Takže pokud by popis nestačil, dejte vědět - budeme to řešit dále. ZN (zdenek@obecuctuje.cz)

Nerozumím dobře znění zákona o dani z příjmu - může si obec a DSO uplatnit odčitatelnou položku ve výši 30% základu daně?

Takže obec si toto uplatnit nemůže - platí to již od roku 2014 (když se to měnilo - jedná se o §20 odst. 7 - tak se jako zdůvodnění uvedlo, že tím, že USC stejně zdaňují samy sobě, tak je to jen zbytečná komplikace).

U DSO je situace jiná - tady obecně by uplatnění §20 odst. 7 bylo možné - ale raději upozorňuji - pozor - je tady jeden sporný bod. Totiž může být problém, že máme i DSO, kde je sporné, zda jsou veřejněprospěšným poplatníkem (jde mi o podnikající DSO, které jinou činnost nedělají). Abych byl totiž veřejně prospěšným poplatníkem, tak mám splňovat podmínky dle §17a - tedy  mám nějakou hlavní činnost, která není podnikáním (problémy jsou zejména u DSO "podnikajících" v oblasti vodovodů a kanalizací). Sice podle nějakých dotazů a důvodové zprávy je nějaká korespondence, že DSO je veřejněprospěšným poplatníkem, nicméně v zákoně to není nikde takto uvedeno a pokud bych u subjektu tohoto typu jen podnikal (nedělal jinou činnost), tak skutečně s tímto můžu mít problém - tedy, dalo by se dovodit, že podle zákona nejsem  veřejněprospěšný poplatník a potom bych ani neměl nárok na snížení základu podle §20 odst. 7. ZN

V bytovém domě je nebytový prostor, který je vypůjčen. Je zde potřeba provést opravu. Faktura bude vystavena z 21% DPH, ale nevím zda má být přenesená DPH.

Jestli je to na části, která není k ekonomické činnosti, tak skutečně vystavit jako běžný doklad - ne v režimu PDP. Nicméně pokud je tam nějaká nejistota, tak si klidně i v tomto případě můžete nechat vystavit doklad v režimu PDP a prodanit si to sami - což by ostatně bylo lepší - viz dále.

Jde mi totiž o sazbu daně - pokud je to skutečně bytový dům (přes 50% plochy určeno k trvalému bydlení), tak i v jeho nebytových částech by u stavebních oprav měla být aplikována sazba DPH ve výši 15% - než přesvědčovat o tomto dodavatele, tak je jednodušší nechat si to nafakturovat v PDP a prodanit si to sám v 15% - ale upozorňuji - potřebuji mít v tom objektu převahu bytů. ZN

Na semináři jsme od renomovaného lektora obdrželi informaci, že při dodání pozemku je sazba DPH vždy 21 %, pokud dodání není osvobozeno (i po vysvětlení případu níže uvedeného). V této souvislosti nevím, jak se popasovat s § 49 odst.3, který mj. vymezuje použití snížené sazby u dodání pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení. Řešíme následující případy: město rozhodlo o prodeji zasíťovaných pozemků bez stavebního povolení určených k výstavbě rodinných domů. Se zájemci je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí s tím, že první záloha je uhrazena před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, druhá záloha po např. roce. Po dokončení 1. nadzemního podlaží je uzavřena kupní smlouva (před jejím podpisem musí být pozemek doplacen). Dle projektové dokumentace vyhovuje stavba definici domu pro sociální bydlení. Na pozemku v okamžiku dodání tedy stojí nová stavba pro sociální bydlení, která s ním tvoří funkční celek. Na přilehlém pozemku jsou přivedeny sítě, tento pozemek však není předmětem prodeje. Jakou sazbu DPH zvolit? Pokud by připadala v úvahu snížená sazba, není na závadu, že stavba ještě není dokončena? Jak postupovat v případě, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena v době, kdy byl prodej pozemku ještě osvobozen od DPH, tj. první záloha byla zaplacena v tomto režimu, další dvě v období, kdy byl prodej předmětem DPH (kupní smlouva je uzavřená v roce 2016) - považovat tyto dvě zálohy za zdanitelná plnění se sníženou sazbou DPH?

Já se domnívám, že v tomto případě leží meritum věci jinde:

 - jedná se o otázku, kdy nastalo DUZP (dodání věci).

Ve svém dotazu směřujete k tomu, že dodání nastalo až prodejem (asi podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí). Já bych si v tomto dovolil oponovat - jedná se o stanovení DUZP podle §21 odst. 3:

(3) Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve. Při přenechání nemovité věci k užívání podle §13 odst. 3 písm. d) se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem přenechání nemovité věci k užívání.

Teď jde o to, v jakém okamžiku došlo k předání... - dovolím si říci, že k předání došlo ve vazbě na uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že v nějakém okamžiku (při podpisu této smlouvy nebo někdy po něm) mohl začít daný pozemek užívat - přitom právním titulem byla "budoucí koupě". Rozhodně nemůžeme spojovat DUZP s podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, pokud takový okamžik není smluvně definován jako okamžik předání nemovitosti....

Takže - můj pohled by byl následující - uvedu na příkladu a budu zde řešit i tu otázku těch záloh ...

Příklady:

VAR 1

* listopad 2015 - první záloha, prosinec 2015 - předání pozemku (třeba i ve vazbě na smlouvu o smlouvě budoucí), v březnu 2016 začal stavět a v listopadu 2016 převod vlastnictví

Můj pohled na věc - DUZP se uskutečnilo ještě ve 12/2015 - v té době platila taková pravidla, že převod pozemku, který popisujete je osvobozen od DPH (asi) - tedy s osvobozením jsem se vypořádal již ve 2015 a ve 2016 z pohledu DPH nic neřeším

VAR 2

* listopad 2015 - první záloha, v lednu 2016 předání a dále již stejně.

Tady dle mého názoru nastalo DUZP v lednu 2016 - nicméně základ daně bude snížen o zálohu, která byla přijata v podmínkách, kdy to bylo ještě osvobozeno od DPH - tedy zdaním jen rozdíl. V listopadu 2016 již nebudu dělat nic

VAR 3

* březen 2016 - první záloha, duben 2016 předání k užívání, 2017 vlastnický převod

Tady jednak mám odvést DPH z přijaté zálohy v 3/2016. Dále pak ve 4/2016 zdaňuji při DUZP - odvádím již jen z rozdílu - cena minus záloha. No a z hlediska DPH jsem vypořádán.

Nevím jestli mi v tomto rozumíte - popisuji Vám, že v těch případech, které máte, dle mého názoru DUZP již vzniknou dříve než vlastnickým převodem a že skutečně máme toto řešit jako stavební nezastavěné pozemky - sazba DPH 21%.

Tak nevím, zda jsem to vysvětlil - chápu, že to posouvám někam jinam, než je přesně Váš dotaz.. - ale jako vysvětlení je to z mého pohledu nutné. Případně o tom budeme ještě komunikovat.

ZN